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降准之后,房贷利率拐点已现?

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摘要: 刚需福利。

降准过后,多地下调房贷利率

1月4日,央行发布公告,决定进行全面降准:

下调金融机构存款准备金率1个百分点。同时,2019年一季度到期的中期借贷便利(MLF)不再续做。净释放资金约为8000亿元。

“降准之后,银行的资金相对来讲会比较充裕。首套房贷利率有望见顶回落,银行放款的速度会更快,贷款额度也有望得到保证,购房者的压力也将减少,一二线城市的刚需购房者有更好的机会进场。”

彼时,我们《暖风频吹,开年1.5万亿资金如何影响股市楼市?》一文中谈到了降准对房地产市场带来的一些影响。

而就在降准后不久,调控放松、房贷利率上浮松动的消息非常多。虽然官方没有高调宣布,但每日金融梳理发现,一个月内至少9城楼市房贷利率微调。

最新的消息是,继续上海、深圳之后,另外两个巨大体量的城市北京、重庆房贷利率也现松动。

“北京这边最低上浮只有5%,审批和放款速度也有所加快,降准使得银行在贷款利率上有了一定的调整空间。”

北京某国有大行个贷经理向每日金融记者证实,房贷利率从去年四季度开始整体下滑,再等一段时间或可直接批到基准利率的贷款,对刚需客户来说,贷款利率的变动对其影响还是比较大。

全面降准利好购房人

虽然央行每一次降准都强调,降准的主要目的在于定向支持小微企业、民营企业融资,而房地产业不在支持之列。

但央行降准有利于增加整个社会融资,如果把资金比作水流,大河水多了,或明或暗的会有部分水量流到房地产的小河中。楼市也难免会从中获益,房企的资金压力会有所缓解,银行的贷款价格也会有所松动。

简单算一笔账,以购买总价250万元的房子为例,首付三成贷款30年,若是利率上浮25%,利息为208万;若是基准利率4.9%,利息为159万。30年的总利息相差则少了近50万元。

因此对刚需家庭来说,房贷利率持续下降无疑是一个非常大的“惊喜”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,降准后银行的贷款政策会趋于宽松,包括开发贷款和个人按揭贷款,甚至是租赁市场的贷款等,其实都会面临一个宽松的概念,这有助于此类市场后续交易的活跃。

利率降,不代表房价要涨

“在手里拿着铁锤的人看来,世界就像一颗钉子”。这句话在《穷查理宝典》中多次出现,代表了查理·芒格一贯奉行的主张:投资问题,以及生活中各种问题,要用多元思维模型来解决,而不是单一思维模型。

房价是由很多因素共同作用的结果,如果归纳一下的话长期和人口流动相关,中期和土地政策有关,短期和货币政策有关,宏观和经济增速、城市化趋势有关,微观和地铁、学区、商业这些细节有关。

房贷只是其中一小环,简单通过房贷利率波动来判断房价就涨跌显然是一厢情愿,管中窥豹。

并且从实证来看,2018年已经有四次降准,但多数房价却在2018年9月出现下跌的拐点,如今仍在稳中回调过程中。

海通证券研报认为,货币高增的时代已经结束了,在管住影子银行、打破刚兑之后,未来中国货币增速中枢将从15%降至7%-8%,这意味着房价潜在涨幅将大幅回落,而考虑房子存在折旧,过去的暴涨透支了居民收入,未来房价可能在很长时间都不会涨了。

利率松动,房贷拐点已现?

近期在降准后,房贷利率出现明显松动,是否意味着楼市信贷拐点已出现?对此,业内人士指出,看“拐点”,还得参考“总行”与“大行”两个风向标。

一般来说,真正有代表性的“拐点”,总行会有政策意志向下蔓延,比如支持更多额度、定调房贷增速、信贷结构调整等等促使下级分行行行动起来的明确调控手段。

而具体到城市,更需要看主流大行的房贷利率,一般情况下,主流大行才是一座城市房贷利率价格的“压舱石”,也是风向标。

如果四大行“按兵不动”,仅是一些中小银行对高净值理财客户放出较低利率的首套房贷,其影响往往有限。

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