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资产保卫战正式打响!楼市,再无,普涨!

金融家
摘要:
楼市,再无,普涨!

小金:未来房地产将正式告别普涨式的雨露均沾,市场的价值分层会更加的明显,但至于说到底是涨多少跌多少,其实都掌握在我们自己的手上。该怎么理解呢?

资产保卫战这件事情是真正意义上需要打响了。

网络上一个段子:2017年,靠运气赢回来的财富,2018年,靠实力全输了回去。

通过这一年这一轮的洗涤告诉我一件事情:很多我们理所当然认为的常识,这一年来有些改变。我们会需要做一些调整,一些逻辑,一些方法,或者说一些金字塔结构,构建顺序,开始改变。

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第一个,我们来看整个货币市场。



这张图它给我们总结了过去的四年,特别重大时间节点里面,对货币的一个总政策。

然后在2016年提到了抑制资产泡沫,关注货币总闸和现金流。

但是很奇怪的一点,2018年在整个经济压力特别大的时候,也突然不再提管住货币总闸,特别是最近我们这段时间,我们频繁地看到好像货币要宽松了。

以前一直说宽松房价必涨,对不对?X万亿那一年一宽松,房价半个月之后就涨了。

为什么今年做那么多动作,又降准又降息,现在X万亿了,马上就要Y万亿了,房价一点反应,为什么?

第二个想跟各位聊聊宏观层面。同样发生在上海,同样来自于在2018年。



第一张照片来自于大热的前滩,时间在2018年的开年,人山人海,一千多个人就抢了一百多套房,队伍排得特别特别长。另外一张在一个上海的远郊,居然打出了买一套房子送一套。

好像热的地方就热,冷的地方就无比的冷了。前滩都热了一年了,每出一个项目就被哄抢,而远郊近郊项目,好像都很难卖,都卖得很艰难。

这个现象也是我从业那么久时间比较少看到的,一个城市它的冷热可以如此的不均。换句话来说,现在我告诉你,我看好上海,但是你知道该怎么办吗?上海有特别好的也有特别差的。

这两个常识被打破的现象,也让我有一点点的迷惘,过去我们判断楼市走势的一些理论好像都没有用了,包括以前我们从土地来看,从一些预售证来看,现在再来看好像都没有用了。


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我尝试着去找寻背后的原因,为什么会有这样一个现象?


有几个观点来跟各位分享一下——

第一个,从2018年开始,各位一定要记得一句话,以前其实我们一直在说,因为土地是稀缺的,房子是供不应求的,所以经济管控是无用的。但是在2018年我告诉你,总量其实已经够了。

有一个统计,中国房地产的存量是300亿平米。换句话来说,每个人大约30平。从某种角度上来说,这样的人均面积对房地产来说,总量绝对够。



过去因为供不供不应求也好,因为稀缺也好,是因为我们从人均的五平米,一直到了10平米到15平米, 25平米,供不应求。但是2018年开始房子已经不稀缺。

第二个,今年大量的用户意识到了,其实买房归根到底是要注重房屋质量的。因为房屋质量真的会出现问题。

所以在整个房子已经不缺的时候,恰巧遇到了用户对房屋质量开始重视,这两点的碰撞就直接导致了一个结果:房产的质量也同样进入到了优胜劣汰上。



换句话来说,整个房地产的大熔炉,开始碎片化,差的开始下沉。这也是为什么刚刚我说的冰火两重天。

这是现在一定要做知道,如果现在去买房,不要只看地段,因为房子是够了,你的房子如果质量不好,都是没人给你接盘的。

第三个,也是非常重要的政策层面,去年给房子定的一个大前提叫:房住不炒。这四个字值得印在脑门上。2019年最重要的叫:因城施策。



为什么这个很重要?不知道各位还记不记得在16年17年的时候,房地产有这样一个现象,上海涨了过一段时间轮到杭州,杭州涨了,再过段时间轮到嘉兴涨,对不对?房价是传导机制的一个地方涨,然后往周边。

现在这个时候,因为因城施策,这样的一个价格传导机制消失了。因为每一个城市的楼市政策都不一样。以前的政策是中央定个基调,大家全部执行,现在你看中央会定明确基调吗?房租不炒也好,因城施策也好,全都不是明确基调。

但是每一个城市都要理解基调,然后再各自做一些小调整。这是为什么我们在18年年底的时候会听到那么多看似放松的信号。但是我们可以看到这些城市互相之间没有任何联系的。

所以一个特别重要的一个现象,在今年开始楼市如此洗牌之后,地产正式告别雨露均沾。



以前20年都是雨露均沾,所以我们很少看到有特别两极的现象。但现在我告诉你,正是因为大容量很大的用户意识崛起了,产品错分了,房企选择谨慎了,之后好的会浮上来,差的会沉下去。

这也是最近有些人对我吐槽说写文章没有以前那么犀利,或者说给到意见都不痛不痒,为什么?

其实我是真的认为这个赛道已经没有普世的价值观了

你没有办法用一句话来概括东西,你没有办法说明年房价会怎么样。你真的不能这么给,每个城市都不一样,每个项目也不一样,在整个赛道里面跟每个人的关系都是不同,每个人的现状都是不一样。

在如今市场里面,其实是一个没有一个标准答案。


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所以我特别想要大家去了解一下,这个赛道里真正的强者在干什么。


什么是强者,就是真正的金主在干嘛,真正的土地拥有者在干嘛,真正花钱盖房子的人在干嘛,他们一定比我们更聪明,而且一定比我们更理智

他们是重度参与地产赛道,他们是每年几百亿几千亿在花钱,所以他们的决定一定是经过各种很缜密很专业不同维度的判断之后才做出来。看懂他们,我们这些普通购房者大概也就有了安全感

首先是开发商,不是我瞎说,所有的开发商在2019年都清一色的改口了。



为什么?开发商一定是最敏感的,各位不要当开发商是傻子或开发商是一个土豪老板,为什么开发商最终清一色都要转型做美好生活,是时代来了。所以你们买房时候也去想一想,我们买到房子是不是能给你更好生活?

开发商做的另外一件事就是:活下去。网络上一个段子,就是说一群不赚钱的互联网行业创业者在想要如何改变世界,一群赚钱最多的房地产者在想怎么活下去。

房产确实最近一段时间在高度的做一件事情,叫回笼现金流。



现在各位去买房,全款跟贷款付款的差异是特别大。为什么?相比较利润而言,开发商更需要现金。

这个时候你只要有现金流,你是有能力去抄到比较好的资产的,前提就是你有钱。换句话来说,如果各位今年不买房,囤好你的现金,这个现金可能给你实现的回报会比想象中高很多。

第二我们看看地方政府,地方政府在干吗



这也是今年吴晓波在跨年演讲时候一个片段。今年地方政府一样跟往年在做基建,但是这一年的基建跟以往不太一样了。之前的基建叫“铁公基”,铁路、公路、机场、水利等重大基础设施建设。而现在的基建完全变了。

以前我们判断是,高铁通了没有?高速通了没有?火车有没有?现在对地段判断不是这样了,变成你产业导入了没有?里面有没有阿里巴巴?京东在里面做物联网没有?

这一些利好可能会真正意义上影响房价。单纯的只看什么那边通过地铁那边通了高速,没用的,大家都一样,不是只有你有,各位要记得这句话。

第三,银行在干嘛?



今年特别有趣,钱的流向跟以往变得更不可揣测。以前我们说放水放什么地方?很多人说不管你放在什么地方,最终流向房地产

现在不是啦,这也是为什么10月份说放开总闸之后,房地产一点没有反应的核心原因。现在有专门针对中小企业银行这些银行的钱融资比想象中要简单很多。

其实我是特别不建议,大家有一笔钱,然后这里放一点,那里放一点,然后自己再放一点。好像说分散投资,这其实并不是一个特别好的一个决策,今年好的标地特别少,差的标地特别多。所以我的建议是,如果你不做,就拿好现金,等着看。如果你要做就一次性做的选择。


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所以通过这些地产行业的重度参与者在做的事情,我们是否能够得出自己的一些结论——



这三个观点我希望你能够记住,对你以后有帮助。

另外还有一些买房建议

首先,因为我特别希望我们的每套房子都有自己的目的,而且我认为顺序各位不要去打乱。

第一套房子,很多人小年轻一套房子都没有,跟我聊这种杠杆套现,太年轻!第一套房子一定要事先考虑自己自住的问题。

第二套,一定要是考虑能出租的房子。

第三套房子。考虑轮动。不管怎么样,这套房子在任何艰难的时候,他总是能够卖得掉。

最后一套,可以投资。四套房就够了。然后如果再想买,就在这里面自己换就可以了。

第二点,我希望各位能够判断出哪些规划是真正的规划,这个在第二部分分析过了。

第三个,如果各位要去买二手房,考虑那些既是卖家也是买家的客户。什么意思呢?如果你要去买二手房,我建议各位去买,他准备把房子卖给你,然后自己要去买房子那个人。为什么?这就意味着你有更多的议价权,这就意味着你有可能会买到便宜的房子。

为什么这么说?我今年就以一个非常大的代价把自己的房子给卖掉,因为我要买房子,我必须要卖掉,但是我觉得我今年做的最正确的事情就是今年上半年置换掉,导致我不会在下半年那么被动,虽然现在来看那一次割肉有点心疼,但是我觉得还值得。

但是对我的买家他就赚到了,因为他意识到我要置换,所以他们以一个比较低的价格买到了房子。

第四个,买一手怎么办?真心建议买大公司。有句话叫买大公司,你砸售楼处有人报道,小公司你砸售处,黑社会就来了,就这个道理,房屋质量确实是最近这两年比较重要的问题。


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我希望各位能够记得一些话。



第一个特别重要一点,不要买太多,我不会低估各位的购房能力,但是也不要买太多,学会整合,买对的那间房,这是特别重要的。

第二点,买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。讲实话,我对未来房产变现的时间是比较悲观的。如今你去链家挂牌一个房源,哪怕你已经打九折,链家依然会告诉你,你知道房子可能需要九个月才能卖出去,这九个月你如何扛以及这九个月周转周期如何度过?都是需要考虑的

第三件事情,房地产投资这件事情真的在进入到惨烈的二八时代了,过去是雨露均沾,现在就是二八时代,20%做对的人会拿走80%的收益。


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