目前经济下行压力下，房地产政策会有边际宽松，但不会像2014年力度那么大，应该和2011年更为类似，以货币宽松和局部宽松为主，不会出现类似调整首付、放开限购这样的大招。
从历史看当下，经济环境与前三轮宽松周期前有一定的相似性：经济下行压力都比较大，2018年四季度GDP增速已经跌到6.4%，创下十年新低，也低于6.5%左右的底线，不出意外的话，2019年还要继续下行。但不同的是，目前房地产下行的压力不大，房价没跌，库存不高，政策基调偏稳。
首先，房价不弱，个别城市有调整，总体没跌，甚至还在涨。2016年“930”新政开启的紧缩周期并未造成房价下滑。从70大中城市新建商品住宅价格指数环比涨幅来看，仅仅是2017年有所收窄，但总体并未出现下跌，而且从2018年2季度开始甚至开始回升，主要是受三四线城市价格上升带动。截至2018年12月，房价已经持续45个月环比上涨，紧缩还没完全见效，只是之前涨幅过大的一线城市及环一线城市出现了明显调整。从绝对房价来看，现在的房价比2014年高出近一倍。比如北京，2014年房价平均3-4万，现在平均7-8万。
其次，库存也没有2014年压力那么大。上一轮宽松那么猛和当时库存偏高，中央提出大力去库存有很大关系。但目前并没有这么大压力。2014年住宅待售面积已经突破4亿平米，2015年扩大至4.26亿平米，去化周期为23个月，远高于6至18个月的合理区。而2018年住宅待售面积仅为2.5亿平米，处于2013年以来的最低水平，库存压力并不大。
最后，目前房地产政策的长期基调和过去完全不同，这是最重要的。主基调轻易不会变，近二十年房地产政策主基调大概只有四次重要转变。第一次是2003年，国务院18号文将房地产业定位为国民经济的支柱产业，把房地产作为一个产业来鼓励发展。第二次是2008年国务院发文促进房地产市场健康发展，加大保障性住房建设力度。把房地产作为一个民生问题，着力多建房子，让老百姓有房住。第三次是2015年供给侧结构性改革，把房地产作为一个市场平衡问题，主要是觉得房子建多了，要消化过剩的库存。第四次就是2016年提出房住不炒，把房地产作为一个金融风险问题，主要是觉得炒房风险太大，要打击投机性需求，抑制泡沫。从中央经济工作会议重提这一点，这个基调可能会贯穿未来五年甚至十年二十年，因为再炒泡沫中国经济可能会重蹈90年代日本的覆辙。
综上可以得出结论：目前经济下行压力下，房地产政策会有边际宽松，但不会像2014年力度那么大，应该和2011年更为类似，以货币宽松和局部宽松为主，不会出现类似调整首付、放开限购这样的大招。具体来说，我们对2019年房地产政策做出九点判断：
1．货币政策继续宽松，降准和2018年差不多，降息暂时看不到。2019年货币政策会适度松动，不同于2008、2011和2014三轮宽松周期都采取直接调整存贷款基准利率的方式完成降息，这一轮会有所不同。降准还是会有，次数可能和2018年差不多。全面降息暂时看不到，央行更倾向于定向降息，新创设的TMLF就是定向降息的一种方式。
2．银行房贷更宽松，房贷利率下行。虽然基准利率调整的可能性不大，但房贷利率依然可能下行，因为银行可能会从利率上浮逐步回归到利率折扣。一方面货币宽松导致银行的负债成本下降，可能会传导到资产端。另一方面银行今年可能再度面临资产荒，在信用债违约增加、各类金融风险暴雷的背景下，银行会被迫增加对安全的房贷资产的配置。从去年12月以来，全国首套房贷利率连续3个月下行，多家银行下调首套房贷利率上浮比例。
3．“地方政府主体责任”强化，各地政策明显分化。中央经济工作会议提出的这个“主体责任”，其实就是要求每个城市根据自身情况管好自己的房价和市场。2019各城市可能分成两类：一是前期紧缩力度较大、房价泡沫相对较小、长期需求又比较强劲的核心城市，政策可能基本保持稳定，让市场随着宏观货币环境的宽松实现自动宽松，比如北京、上海、深圳等。二是短期房价有明显下行压力、长期需求又偏弱的非核心城市，政策可能会明显放松，比如菏泽取消限售。
4．部分城市限售放松。菏泽之所以会成为第一个取消限售的，主要是因为它对土地财政的高度依赖，2017年土地出让金占地方一般公共预算收入比例高达118%，限售政策对其财政压力影响较大。与此同时， 2017年菏泽棚改开工数量18万套，占山东全省的四分之一，全国排名第一。棚改政策的收紧使菏泽这个人口流出、库存高企、经济下滑的四线城市前期过快上涨的房价难以为继，需放松政策支撑房价。预计后续地方财政压力较大，棚改红利衰退明显的城市率先放开的可能性较大，如镇江、温州、福州、廊坊等。
5．部分城市继续放松新房限价。2018年末衡阳发改委和住建局联合发文，暂停执行了一年的商品房限价政策，被视为全国首例取消限价的城市，但很快这一文件就被撤回，表明各地对于放松限价仍较为谨慎。2019年年初，佛山开始悄悄取消限价，虽然没有官方发文，但已默许各区楼盘突破限价“红线”。2月，阜阳打响春节后取消限价第一枪，对外公布的土地出让公告中均取消了限价条款，意味着住宅备案价格将不受土地出让限制，根据市场价格自行调整。随着房地产市场逐步降温，房价承压，限价政策的必要性越来越弱，可能逐步退出。
6．部分城市放松限购条件，不会完全取消。限购的城市还会继续限，不可能完全取消，但这不妨碍部分城市放松限购的条件。一种是放宽落户条件，2019年以来，广州、西安、南京、海口等多个城市发布新政，放宽人才落户限制。另一种是缩短社保年限，比如广东珠海将外地户籍购房缴纳社保的时间从5年降低至1个月、3个月、1年不等。还有一种是放宽补缴限制，比如2018年年末杭州发布新政，允许外地户籍居民社保或纳税累计补缴3次，其实相当于对外地人放宽了限制。
7．部分热点城市取消摇号购房。摇号购房是热点城市应对市场火爆的非正常举措，随着房地产市场降温，认筹不足，公证摇号逐渐丧失存在的意义，理应逐渐退出。比如2018年12月，成都某楼盘因无人报名认购而终止摇号。2019年初青岛高新区房管局发文暂停执行摇号政策。
8．加大税费优惠力度。今年降税减费的力度加大，新施行的个税法将房贷利息纳入个税专项抵扣，按每月1000元的定额抵扣，我们简单测算过，减免额度大概相当于房贷利率打97折。但这种定额抵扣的方式还比较粗糙，参考国际经验，“一刀切”的定额扣除后续有优化调整的空间。除了专项抵扣外，还有多个城市下调了房屋交易税费，几乎是对增值税附加税进行减半征收，如个人出售住宅的增值税附加税税率，上海从11%降到6%，深圳从12%降到6%，广州从12%降到6%。
9．房地产企业融资环境放松。在去杠杆和强监管的背景下，2018年房地产表内外融资受限，融资环境整体偏紧。此前发改委发文部分优质房企发行企业债，可以算是一个监管层态度松动的信号。但考虑到企业债不可用于商业性房地产开发，此举只是利好保障房、棚户区等房地产开发，而且仅限于龙头房企，整体作用有限。2019年可能还会有类似措施，针对优质房企海外发债、国内发公司债、企业债等有所松动，这样也有助于缓解一些高杠杆企业的系统性风险。
