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房企“破产潮”的真面目:以生死存亡昭示年关楼市之寒冷? ...

和讯网
摘要:
根据人民法院网的统计,截止到10月27日,全国有408家房企破产。

近期,一条关于房企“破产潮”的新闻引发关注。根据人民法院网的统计,截止到10月27日,全国有408家房企破产。尽管这则新闻后来被证明并不确实,但行业下行、企业难为的局面似乎已真实呈现在眼前。

有人说了,开发商如此困难,再想到“金九银十”新盘遍地打折,是不是房价要跌了呢?是不是该卖房了?其实,不必如此紧张。无边落木萧萧下的经济形势下,开发商的日子还是相对好过的。统计数据显示,今年上半年A股119家房企合计营业收入达9156.7亿元,比2018年同期上涨了26.7%;合计净利润869.8亿元,净利润率为9.5%,在大类行业排名中很靠前。

表1 房地产盈利情况好于多数行业

排名销售毛利率营收增长率净利润增长率1 制药、生物科技与生命科学,50.48% 多元金融,30.39% 保险,77.60% 2 消费者服务,50.11% 房地产,21.56%多元金融,51.11% 3 食品、饮料与烟草,34.81% 医疗保健设备与服务,17.71% 家庭与个人用品,30.75% 4 软件服务,32.98% 制药、生物科技与生命科学,14.25% 食品、饮料与烟草,28.58% 5 房地产,32.19%资本货物,13.20% 消费者服务,24.71% 6 家庭与个人用品,30.92% 保险,13.01% 公用事业,17.68% 7 电信服务,28.78% 食品与主要用品零售,12.90% 房地产,16.40%8 商业与专业服务,28.20% 银行12.68% 运输,11.91% 9 耐用消费品与服装,26.63% 食品、饮料与烟草,12.19% 食品与主要用品零售,11.00% 10 媒体,24.81% 能源10.55% 电信服务,10.94%

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从销售毛利率、营收增长率、净利润率等指标来看,在各类行业排名中,房地产都名列TOP10。试想,二季度规模以上工业增加值同比增长只有5.6%。这样看,开发商是不是要比制造业滋润一些呢?

近日,笔者一位做制造业上游零部件的亲戚,洒泪关掉了经营近20年的工厂。“没办法,产品卖不出去,货款收不回来,贷款还要偿还。整个链条上的企业,都在生死线上”。

2018年,去杠杆、环保风暴来的太猛烈,民企跑路、P2P“爆雷”,惨烈程度比当下房企要高出100倍。今年以来,尽管去杠杆、环保督察“一刀切”听了,但“抢出口”的虚假繁荣过后,贸易战的滞后影响终于来了。三季度,6.0%的GDP增速,创下27年的新低,民企还在挣扎。近期,笔者到珠三角城市调研,发现有的园区人去楼空,转移到东南亚的只是一部分。令人震撼的是,很多企业“转做炒楼、告老还乡”了,因为制造业做不下去了。

相对9.6万家的房企总数来说,倒下400多家,真得不算什么!只不过,上至庙堂江湖,下至平民百姓,朝野对楼市太关注了,这个408的数据才会如此关注。但是,倒下去的那些民企,无声无息地消失了,不带走一丝尘土。仔细看的话,408家中没有一家是大家熟知的企业,不是一些空壳公司就是没有土储或在售项目的僵尸公司,这样的企业倒闭,没波澜、没影响。有土地或项目的,一般会被竞争对手看上,收购过来,而制造业民企没这般好命。

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不过,从目前来看,面临窘境的房地产企业并不在少数,比如就在最近发生几个案例如三盛宏业追公款、云南城投卖项目、颐和地产私募债违约,这说明什么呢?房地产不再是一个超级赚钱的行业了。记得2011年万科一季度财报会上,当时还是万科董秘的谭华杰说,“我国各行业中,地产是最没门槛的行业,技术含量低、赚钱快,谁都可以插一脚进来”。当时,住建部有一个数据,全国有13.6万家开发商,每1万人就有一家开发商。现在,全国开发商有9.6万家。

这么说,近6-7年全国已有4万家开发商消失了,比2011年减少了30%,或破产或被兼并。问题是,这4万家房企消失的过程中,我们并未感到类似P2P爆雷或民企倒闭那般的撕裂感、阵痛感。反而,踩着这些“小而没”无名企业,很多开发商实现了规模跨越,头部企业越来越集中。1-9月份,恒大、碧桂园、万科和融创在内的前十大房企市场占有率高达30%,百强房企市场占有率超过60%,剩下的9万多家房企,只能瓜分剩余30%的市场了。

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所以,就像上世纪90年代家电纺织行业,本世纪初煤炭行业一样,“抓大放小”、“强者恒强”正在地产行业上演,这也是国家希望看到的。目前看,行业的诸多乱象,比如质量问题、物业问题、配套问题等等,基本上发生在中小开发商的项目中。特别是,中小房企资金链紧张,愿意承受高利率融资,这是社会资金还在“脱实入虚”、民企融资难的直接原因。

因此,现在的楼市政策,整体有利于大开发商,比如土地出让门槛越来越高,热点城市“凡供地、必配建”;比如,开发贷、信托贷款等主流融资,金融机构都有白名单,仅对TOP30或TOP50开发商敞开,仅对合规项目(如满足“四三二”)或潜在库存压力小的区域项目融资。对接中小开发商的影子融资,比如土地前融、不满足“四三二”要求的项目融资,已关闸了。

现在,保利地产、华润置地、万科等发债成本基本上在4%-5%,而即便是阳光城这类TOP20企业,发债成本也高达7.5%,而富力、泰禾等负债率高的房企,融资成本早已突破10%。更小的中小开发商,只能求助于私募基金、委托贷款等影子融资、海外融资等续命,这些通道的融资成本都很高。未来,销售端房价继续受限制的情况下,只有具有成本管控和产品竞争优势的企业,才能获得高于平均水平的利润率。可见,破产引发的地产洗牌真正进入深水区了。

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被迫出局的,除了小开发商外,激进扩张、老板对市场太乐观,妄图以杠杆成就梦想的大开发商,也不能幸免。比如,近期在风口浪尖的三盛宏业,曾经位列全国企业500强、民企500强(列第61位),宁波(楼盘)最大开发商银亿地产,拥有A股及海外三家上市平台的中弘地产等,都出现了资金链断裂,或破产或退市,它们的共同点之一,就是杠杆加持下的激进扩张。

2016-2018年的楼市繁荣,给多少地产人借了胆儿,一个个打了鸡血似的,不是要做到500亿,就是要突破1000亿。如果融资、销售还能像2016-2018年那样顺畅,梦想或许真实现了。问题是,地产大势已变,调控和经济脱钩,房地产贷款增速连续14个月下降,房地产贷款存量占比从去年近40%降至33.7%,增量占比为24.1%,比去年同期下降了6.2个百分点。

资金是地产的命脉,看待楼市资金面,绝非过去“水多了加面、面多了加水”的周期轮回,熬过冬天就是春天。现在,国家对于资金过分涌向地产,导致系统性风险预期、“地产兴、百业衰”的担忧,到了无以复加的地步。不打破地产这个吞噬黑洞,资金就不可能回到实体经济。由此,不难理解,国家为何要推出LPR,目的就是在实体和楼市间搭建资金“防火墙”。

所以,不管是“不做风口上的猪,要做风口上的鹰”的三盛宏业董事长陈建铭,还是在资本市场上纵横捭阖的银亿董事长熊续强,抑或是押注旅游地产的中弘控制人王永红,当资金趋势性“去地产”的拐点来临后,如果不识时务、不顺应大势,还在拼命地加杠杆,直至负债达到净资产的数倍以上,商品房销售无法像过去那样任性,他们都不得不承受资金链断裂的恶果。

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盲目的多元化转型,也是导致房企破产的动因之一。房地产行业能赚钱,但没啥技术含量。所以,“拿地-造房-销售”的简单复制和轮回,就赚大钱啦,这让房企觉得各行各业的钱都很好赚,转型的胆儿也肥了。比如,中弘战略布局由“1+X”(地产开打+旅游和商业)转变为“A+3”(A股+ KEE公司、中玺国际、亚洲旅游等3家境外公司),仅用了两年时间。

比如,银亿股份地产基座还未稳,就开始急匆匆地搞转型。2015-2018年,银亿在房企销售榜上的位置不断沉沦,从2015年108位(销售额90.5亿),到2016年181位(61亿)、2017年166位(67.8亿)、2018年186位(58.5亿),已经沦为末流。即便如此,老板对高端制造非常看好的情况下,开始靠高杠杆大量举债、资本运作跑步前进,在烧钱的智能汽车业投入巨资。

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说实在话,地产行业转型实体经济,目前还未探索到持续稳定的盈利模式。当楼市开始下行时,撑不下去的知名房企们也都不得不断臂求生,“卖项目”换现金流,更别提这些盲目转型的开发商了。转型探索非常曲折,受过伤的房企大佬们,都领悟到一个道理,那就是聚焦主业,稳定地产基本盘,先保证有饭吃、保护好资金链,再谋求转型大计。

这就是“地产+”的逻辑,即一边搞地产,一边让地产的思维模式慢慢转换,待到转型方向有眉目了,再逐渐向新的赛道转换。不过,高周转、跑马圈地、简单复制,习惯了高举高打、操作客单价动辄几百万的地产人,其思维模式与慢慢研磨的实体格格不入。所以,地产转型是个超级漫长的过程,无法在地产生存,倒逼转向实体的,可能将是未来房企破产的又一诱因。

任何行业都有兴衰,都要经历朝夕之变,地产也不例外。无论看大趋势,还是看政策的导向,地产下行周期已开启。既然不赚钱了,政策不支持了,供需关系逆转了,还需要9万多家地产企业吗?因此,大量企业破产退出,就在清理之中。怕就怕,过惯了躺着赚大钱的日子,心理上想要转,但身体上不适应,或者舆论鼓吹未来楼市还有史诗级行情的错误诱导下,再加上前几年市场出奇的好,让很多人不相信眼泪,继续加注,这就会导致惨烈的破产。

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