越来越多的人开始看不清房地产市场的走向。在一些地方，房价持续上涨，优质住房供不应求，而在一些地方，交易量急剧下降。事实上，市场分化仍在加剧。我们必须认识到，房地产市场目前的趋势与区域化有关。根据几十年的规则，沿海地区比内陆地区更加分化，超级城市群比单一的中心城市更有价值。
目前，中国房地产市场存在一个非常棘手的问题：房地产过剩。在讨论住房空置之前，我们先来讨论一下住房在中国家庭资产中的比例。最新数据显示，自2019年以来，中国居民的杠杆率持续上升，从53.2%上升到54.3%。从2008年到2018年的10年间增长了近35%，平均每年增长3.5%。
我国房地产市场多年来一直存在供过于求的问题，但由于房地产市场过热，一直没有出现供过于求的现象。事实上，过去几年的许多热点现象都是“假火”，因为在房地产市场投机严重的情况下，很大一部分需求是对房地产的需求投资，而不是对房地产的刚性需求。这种投资需求“夸大”了房地产市场的需求。由于房地产销售的高利润，开发商将过度开发房地产，以迎合投机性租户。因此，当房地产投资者退出时，他们的房子和那些为投机者做好准备的开发商都是多余的。
目前房地产过剩的程度如何？
据不完全统计，我国城镇商品房空置率超过22%，空置率约1亿套。除商品房外，小产权房类型较多。在商品房出现之前的几十年里，小型房地产是最受欢迎的。据估计，小产权房的数量应该是商品房的三倍以上，所以小产权房的空置率大约是商品房的三倍，大约3亿套，4亿套的空置房，按照一套房可以住4个成年人，这就是说空置房足够16亿人居住！
但中国现在只有14亿人口，其中很大一部分人已经买了房子。如果他们想在未来卖掉这4亿套空房子，无论是房屋公司还是租户都不会面临太大的压力。毕竟，在只剩下这么多需求和房价仍然高企的情况下，去库存注定是一件棘手的事情。
要解决住房供给过剩的问题，最好的办法就是降低房价
决定房价水平的主要是供求关系。如果市场上的住房供给大于需求，房价就会下降，反之，房价就会上升。所以又回到了老问题：房价会下跌吗？什么时候会下降？它能跌多少？事实上，根据上面的说法，房价是否会下跌有一个答案。由于房子是“买不起，卖不出去”的情况，降价其实是一个时间问题。何时降息取决于何时放松政策。
房地产供过于求导致资源利用率下降，房屋销售困难。房价更有可能上涨。据估计，房产税的出台，将有机会使房价下跌。从目前情况看，中国大多数城市的房价仍在上涨，这肯定会促使地方政府提供更多土地，并促使房地产开发商建造更多房屋。国家采取了稳定物价和房价的政策，因为国外的经验表明，房地产泡沫的破裂与房价的突然快速下跌有关。
房产大佬潘石屹一语中的，给出底线
随着时间的推移，大城市吸纳了小城市的人口，“白菜价”住宅城市会越来越多。那么，面对这样的市场形势，房价在未来10年能“跌”多少呢？
作为SOHO中国的董事长，潘石屹一直对房地产市场有着客观的看法。为了解决房价下跌的问题，他在去年的中期金融数据会议上说:“对开发商来说，20%是中国房价下跌的底线。”除此之外，大多数房地产公司将不复存在。这是潘石屹的观点，在考虑企业存活率的前提下，即在保证房地产不会崩盘的前提下，房价会下跌20%以内。
对于这个底线，许多人只是觉得远远不够
鉴于房地产市场供过于求，房价下跌20%并不是什么大事，但与前几年相比，这也是一个大动作。许多人只是需要认为没有人买房子，房价至少应该普遍下降，这并不是说不可能，但它可能需要一个漫长的周期，只是等待。20%的幅度是相对于开发商而言的，开发商现在出售的毛利率至少在10%以上，如果实际价格下降，通过控制劳动力和管理成本，达到20%的幅度应该不难。
专家认为，从两个方面看，现在大多数人买房是通过贷款，而首付占到总房款的30%，加上已偿还贷款的利息，银行可以承受40%的降幅。当然，这是最理想的。如果房价下跌20-30%，银行将面临更大的压力。因此，从这个角度来看，银行和开发商有一个共同的底线，那就是房价下跌不会超过20%。你觉得怎么样？
总的来说，当前房价已经处于一个稳中有降的时期，未来几年房价上涨的可能性不大，所以刚需族买房不要因为房价下降或者上涨了就惊慌，房市给了观望的时间，购房者要做好自己的购房计划，按计划来买房。越来越多的人开始看不清房地产市场的走向。在一些地方，房价持续上涨，优质住房供不应求，而在一些地方，交易量急剧下降。事实上，市场分化仍在加剧。我们必须认识到，房地产市场目前的趋势与区域化有关。根据几十年的规则，沿海地区比内陆地区更加分化，超级城市群比单一的中心城市更有价值。
目前，中国房地产市场存在一个非常棘手的问题：房地产过剩。在讨论住房空置之前，我们先来讨论一下住房在中国家庭资产中的比例。最新数据显示，自2019年以来，中国居民的杠杆率持续上升，从53.2%上升到54.3%。从2008年到2018年的10年间增长了近35%，平均每年增长3.5%。
我国房地产市场多年来一直存在供过于求的问题，但由于房地产市场过热，一直没有出现供过于求的现象。事实上，过去几年的许多热点现象都是“假火”，因为在房地产市场投机严重的情况下，很大一部分需求是对房地产的需求投资，而不是对房地产的刚性需求。这种投资需求“夸大”了房地产市场的需求。由于房地产销售的高利润，开发商将过度开发房地产，以迎合投机性租户。因此，当房地产投资者退出时，他们的房子和那些为投机者做好准备的开发商都是多余的。
目前房地产过剩的程度如何？
据不完全统计，我国城镇商品房空置率超过22%，空置率约1亿套。除商品房外，小产权房类型较多。在商品房出现之前的几十年里，小型房地产是最受欢迎的。据估计，小产权房的数量应该是商品房的三倍以上，所以小产权房的空置率大约是商品房的三倍，大约3亿套，4亿套的空置房，按照一套房可以住4个成年人，这就是说空置房足够16亿人居住！
但中国现在只有14亿人口，其中很大一部分人已经买了房子。如果他们想在未来卖掉这4亿套空房子，无论是房屋公司还是租户都不会面临太大的压力。毕竟，在只剩下这么多需求和房价仍然高企的情况下，去库存注定是一件棘手的事情。
要解决住房供给过剩的问题，最好的办法就是降低房价
决定房价水平的主要是供求关系。如果市场上的住房供给大于需求，房价就会下降，反之，房价就会上升。所以又回到了老问题：房价会下跌吗？什么时候会下降？它能跌多少？事实上，根据上面的说法，房价是否会下跌有一个答案。由于房子是“买不起，卖不出去”的情况，降价其实是一个时间问题。何时降息取决于何时放松政策。
房地产供过于求导致资源利用率下降，房屋销售困难。房价更有可能上涨。据估计，房产税的出台，将有机会使房价下跌。从目前情况看，中国大多数城市的房价仍在上涨，这肯定会促使地方政府提供更多土地，并促使房地产开发商建造更多房屋。国家采取了稳定物价和房价的政策，因为国外的经验表明，房地产泡沫的破裂与房价的突然快速下跌有关。
房产大佬潘石屹一语中的，给出底线
随着时间的推移，大城市吸纳了小城市的人口，“白菜价”住宅城市会越来越多。那么，面对这样的市场形势，房价在未来10年能“跌”多少呢？
作为SOHO中国的董事长，潘石屹一直对房地产市场有着客观的看法。为了解决房价下跌的问题，他在去年的中期金融数据会议上说:“对开发商来说，20%是中国房价下跌的底线。”除此之外，大多数房地产公司将不复存在。这是潘石屹的观点，在考虑企业存活率的前提下，即在保证房地产不会崩盘的前提下，房价会下跌20%以内。
对于这个底线，许多人只是觉得远远不够
鉴于房地产市场供过于求，房价下跌20%并不是什么大事，但与前几年相比，这也是一个大动作。许多人只是需要认为没有人买房子，房价至少应该普遍下降，这并不是说不可能，但它可能需要一个漫长的周期，只是等待。20%的幅度是相对于开发商而言的，开发商现在出售的毛利率至少在10%以上，如果实际价格下降，通过控制劳动力和管理成本，达到20%的幅度应该不难。
专家认为，从两个方面看，现在大多数人买房是通过贷款，而首付占到总房款的30%，加上已偿还贷款的利息，银行可以承受40%的降幅。当然，这是最理想的。如果房价下跌20-30%，银行将面临更大的压力。因此，从这个角度来看，银行和开发商有一个共同的底线，那就是房价下跌不会超过20%。你觉得怎么样？
总的来说，当前房价已经处于一个稳中有降的时期，未来几年房价上涨的可能性不大，所以刚需族买房不要因为房价下降或者上涨了就惊慌，房市给了观望的时间，购房者要做好自己的购房计划，按计划来买房。
