一年前，行业龙头万科打出“活下去”的标语。业内人士预测，2019将是地产行业最艰难的一年。
2019年即将进入尾声。据人民法院公告网显示，截至2019年11月27日，房地产企业的破产数量已经达459家。这些企业有诸多共性：融资成本提高、去化周期延长……
寒冬之中，一些房企开始将重心放在多元化业务上，但部分多元化与房地产主业相关度甚低，不能对房地产主业反哺，反而让企业雪上加霜。
根据目前的数据统计，主要上市房企尤其是一二线房企业绩仍在小幅提升，但也不乏掉队者。
本期专题，搜狐财经将聚焦今年销售排名掉队的上市房企，试图还原这些企业所面临的困难，找出未来发展的“药方”。本文为“2019掉队房企观察”专题第03期，关注企业为招商蛇口。
年关将至，招商蛇口前海1458亿资产重组计划终于浮出水面。
12月24日，深交所发布问询函，针对招商蛇口此次重组的经营决策归属、税费扣除、子公司产权及经营能力等细节一连提出13个问题。
面对外界疑惑，招商蛇口准备充分。深交所发函才过一日，25日晚间，招商蛇口用长达64页的回函对深交所的13个问题逐一给出回复。
地产行业风云诡谲，浪潮不息。十年前，“招保万金”顶着国字头的金字招牌叱咤地产圈。如今，昔日的地产龙头却已被“碧万恒融”所取代。
第三方数据显示，2019年前11月，碧桂园的合约销售金额已超7500亿元，恒大、万科和融创纷纷登上5000亿大关，保利、中海则以4000亿和3000亿的销售金额紧随其后。
同期，招商蛇口合约销售累计1970亿元，已被绿地、新城、世茂、龙湖等甩在身后。
起起伏伏多年，招商蛇口需要打一场翻身仗。
三季度营收净利双降
同为国企，与中海、保利相比，招商蛇口业绩起伏不定。
三季报显示，第三季度，招商蛇口录得营收88.56亿元，同比减少30.77%；录得归属于上市公司股东净利润1.95亿元，同比减少83.21%；扣非净利润1.77亿元，同比减少80.55%。
受此影响，前三季度，招商蛇口累计营收255.43亿元，同比减少24.39%；录得归属于上市公司股东净利润50.93亿元，同比减少38.46%；扣非净利50.06亿元，同比减少28.94%。
对于业绩下滑，招商蛇口给出理由，2019年公司房地产项目竣工及结转面积预期保持增长，根据公司生产经营计划，房地产项目有竣工以及结转时间主要集中在第四季度，报告期内结转面积较小，从而导致结转收入及毛利同比减少。
同时，因融资规模扩大，三季度招商蛇口短期借款同比增加71%，至28.62亿元；长期借款增加24.88%，为76.99亿元。截至三季度末，招商蛇口有息负债总额约为1481.5亿元，较中期上涨7.0%；有息负债率约为28.1%，环比提升了0.6个百分点；净负债率62.4%，与二季度相比提升了9.4个百分点。
现金流量方面，受益于销售回款增加，招商蛇口前三季度实现经营活动产生的现金流量净额90.88亿元，同比增长255.78%，这也是近五年的三季报中，经营现金流净额首次为正。
此外，因对联合营公司投资增加及长期股权转让收益同比减少，招商蛇口投资活动产生的现金流量净额-165.3亿元，同比下降171.58%；因合作方往来净流出同比增加，筹资活动产生的现金流量净额179.22亿元，同比下降8.63%。
招商蛇口最新披露的业绩公告显示，2019年前11月，招商蛇口累计实现签约销售金额1970.47亿元，同比增加32.41%。按此趋势预计，招商蛇口完成本年度2000亿目标的难度不大。
2000亿规模在房企中并不算小，不过，对于昔日王者招商蛇口而言，属于招商蛇口的时代已经过去。
多元布局四年，推行进度缓慢
地产行业素来弱肉强食，市场要素暗流涌动，将大部分资源推向头部房企。在其他头部房企享受着规模红利之时，招商蛇口却交出了一份营收净利双降答卷。2019年中报点出招商蛇口的降速原因。
2019年中期，招商蛇口的三大业务：社区开发和运营，园区开发，以及邮轮产业收入分别达 124.1 亿元、40.1 亿元和2.7 亿元，同比增速分别为-29.8%、31.3%和2.7%。
一家地产公司被房地产板块拖了后腿，原因无他——公司要转型。
一切源于2015年。
2015年底重组上市后，招商蛇口曾提出，探索出“前港、中区、后城”的产业发展模式，这意味着招商蛇口不再局限于房地产业务，而是要园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务并驾齐驱。
招商蛇口的目的明确，就是要“去地产化”。在招商蛇口旧掌门许永军的设想中，招商蛇口要在2018-2020年之间，把房地产收入从85%左右降到60%，园区比重从目前的15%提升到30%- 40%，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入持续增长。
四年间，战略推进缓慢。招商蛇口业绩报告显示，2017年招商蛇口地产开发、园区运营与邮轮产业收入占总营业收入比重分别约为91.34%、7.68%、0.79%。2018年三大业务总营收占比分别为89.14%、10.22%、0.65%。直至2019年年中，招商蛇口战略布局才初现成效。
今年年中，招商蛇口三大业务的收入占比分别为74.36%、24.02%以及1.62%。其中招商蛇口园区板块业务的营收占比较去年同期增加8.58个百分点至24.02%。截至6月底，园区业务实现营收入40.08亿元，同比增长31.26%；毛利率为36.52%，同比增加6.51个百分点。
邮轮板块方面，报告显示，招商系布局的上海、天津、厦门、深圳邮轮母港共接待出入境邮轮257艘次，占全国的71%；累计客流量142万人次，占全国总客流的81%。
选择与代价并蒂而生。多元化转型的代价则是持续多年的增长乏力，2016年起，招商蛇口营收净利增速开始放缓。
对于业界质疑其陷入转型困境，招商蛇口坦言，在招商蛇口稳步推进综合发展的过程中，确实存在着不均衡、存在着转型的阵痛，但坚信公司明确了战略，立足长远，才能保持持续发展。
前海项目的逐步落实，让招商蛇口拥有了逆风翻盘的筹码。
1458亿资产重组突围
12月9日，招商蛇口用11条公告详尽披露了前海土地整备进展。公告中，招商蛇口语气轻松，对外表示，本次重大资产重组是招商前海土地整备及合资合作的重要组成部分，是深圳市委市政府与招商局集团为共同推进前海深港合作区开发、前海蛇口自贸片区创新发展的重大举措。
“双方拟通过此次合作方案，一揽子解决包括土地变性与合资合作等创新合作模式在现有体制下存在的困难。”
过往信息显示，前海重组交易完成后，前海投控和招商前海实业仍各自对合资公司持有50%股权，由招商前海实业对合资公司拥有控制权，同时合并报表处理。
高达1458亿元的资产重组，影响不小。第二阶段增资完成后，招商蛇口吃到了第一口红利。
据公开数据，截至2019年9月30日，招商蛇口的总资产约为5279.9亿元，增资后变为6008.9亿元，增长了13.81%。股东权益增长了56.6%，由1287.3亿元变为2016.4亿元。招商蛇口的资产负债率为75.62%，增资后下降至66.44%。
深交所首先就经营决策归属问题展开问询。在回函中，招商蛇口列出三条原因用于解释其并表合资公司的合理性。
招商蛇口表示，招商前海实业在合资公司董事会7个席位中占有4个席位，拥有对合资公司的权力，同时获取的可变汇报体现为从合资公司获取股利。此外，招商蛇口还表示，招商前海实业决策行为是以主要责任人的身份形式合资公司的决策权，有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
投资者用脚投票，12月月初开始，招商蛇口股价应声而涨，从18.11元每股涨至最高19.87元每股。
除了明显的财务优化，对于招商蛇口而言，前海土地还为其未来业绩带来丰厚的粮草储备。
根据约定，前海管理局和招商蛇口分别通过旗下子公司注入土地储备资产。其中，招商蛇口旗下的招商驰迪拥有深圳前海妈湾片区42.53万平方米的土地使用权，计算容积率的建筑面积为212.9万平方米；前海管理局旗下的前海鸿昱拥有38.09万平方米土地使用权，计算容积率的建筑面积为267万平方米。
据悉，总建筑面积约480万平方米的土地均位于前海深港现代服务业合作区，是深圳蛇口前海自贸区核心土地。按照规划，上述土地储备中，居住功能用地将占到10%，12%将用作总部及产业用房和人才住房，剩余部分将主要用于商业用途。业内人士估计，这些土地将为招商蛇口带来超两千亿的货值储备，超过招商蛇口过去几年的平均新增货值。
不过，招商蛇口亦指出，整个前海片区的开发周期将长达5-8年。
虽然已将定位改为“城市和园区运营服务商”，招商蛇口还是在2019年悄然加大了拿地力度。2019年下半年，截至11月底，招商蛇口累计拿地42块，去年同期仅为26块。
