一年前，行业龙头万科打出“活下去”的标语。业内人士预测，2019将是地产行业最艰难的一年。
2019年即将进入尾声。据人民法院公告网显示，截至2019年11月27日，房地产企业的破产数量已经达459家。这些企业有诸多共性：融资成本提高、去化周期延长……
寒冬之中，一些房企开始将重心放在多元化业务上，但部分多元化与房地产主业相关度甚低，不能对房地产主业反哺，反而让企业雪上加霜。
根据目前的数据统计，主要上市房企尤其是一二线房企业绩仍在小幅提升，但也不乏掉队者。
本期专题，搜狐财经将聚焦今年销售排名掉队的上市房企，试图还原这些企业所面临的困难，找出未来发展的“药方”。本文为“2019掉队房企观察”专题第05期，关注企业为佳源集团。
2019年已经结束，各家房企陆续发布全年销售业绩数据。
根据去年12月31日克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售排行榜》显示，佳源集团2019年全口径销售额753亿，较2018年度减少了122.5亿元，排名从2018年度的35名大幅跌落至47名。
按照上述榜单计算，佳源集团成为去年业绩下滑最大的五家TOP50房企之一。
全年市值缩水78.7%，445亿港元灰飞烟灭
佳源首次成为媒体聚光灯下的焦点源于去年年初的一起股价闪崩事件。
截至2019年12月31日收盘，佳源国际报收3.05港元，较年初开盘的14.34港元跌幅达78.7%，全年市值缩水超过445亿港元。这与2018年初佳源集团董事会主席沈天晴提出的千亿销售额野心形成巨大反差。
1月17日，港股上市的佳源国际控股股价盘中闪崩，截至收盘，该公司股价从13.26港元跌至2.52港元，暴跌80.62%。
而1月18日开盘，“报复式”反弹开始，盘中股价一度大幅上涨99.2%至每股最高5.02港元。截至18日收盘，报收4.4港元，上涨74.6%。
有媒体分析称，导致佳源国际市值大幅缩水或与其销量数据遭质疑有关。根据中国百强房企销售增幅排行榜显示，佳源2017年销售额仅为79.2亿元，到2018年陡增至875.5亿元，增幅超过10倍。
多位地产分析师公开撰文质疑：“一家年销售900亿元的房企，在江浙地区之外却默默无闻，到底真实卖了多少？”
对此，佳源集团解释称，发生同比增幅超1000%的错误，主要原因在于统计机构混淆了佳源集团与佳源国际两个统计主体，误将佳源国际2017年的相关数据当作佳源集团的销售数据。
资料显示，佳源集团1995年成立于浙江嘉兴，旗下产业包括房地产开发、医疗养老、商业管理、物业服务、智能家居、文化旅游等。
佳源国际2016年3月在香港证券交易所主板上市，是佳源集团地产板块的唯一上市平台，2017年合约销售约为103亿元，2018年合计销量约为201亿元，占整个佳源集团房地产板块收入的约23%。
抛开这一统计错误。佳源集团2017年合计实现房地产销售金额508.25亿，而2018年销售额达875.5亿。2019年实现销售额753亿。
业绩摇摆不定，也另市场始终对佳源持怀疑态度。
美债利率达13.75%，联合信用评级称其存在偿付压力
对于佳源市值缩水，另一种说法是源于一场“债券违约风波”。
根据佳源国际去年1月17日发布的公告，一笔于1月18日到期的3.5亿美元优先票据已全数偿还，且公司业务运作正常。
即便如此，佳源的偿债压力仍然备受关注。
11月5日，据上海证券交易所披露，佳源集团拟发行8.4亿元公司债，票面利率为8%。此外，10月18日，地产上市平台佳源国际拟发行美元票据，票面利率高达13.75%。
联合信用评级有限公司（下称“联合信用评级”）在评级报告中表示，佳源集团2019年和2020年存在一定的债务集中偿付压力。
2019年上半年，佳源集团短期借款及一年内到期的流动负债共计91.46亿元，而期内货币资金较去年同期减少20.75%至75.13亿元，其中包括21.86亿元受限资金。
佳源集团2019年第一期超短融资券募集说明书显示，佳源集团近三年及第一期末的资产负债率分别为77.41%、77.92%、78.77%和78.28%。
根据佳源集团2019年半年度报告，截至2019年6月30日，佳源集团总负债为801.85亿元，较上年同期增长11.57%，资产负债率为78.95%，扣除商誉无形资产后的资产负债率为80.24%。
此外，佳源集团2019年以来对于信托渠道仍较为依赖，共发行27笔信托计划。
11月1日，国通信托官网显示，“东兴613号佳源两岸新天地项目特定资产收益权集合资金信托计划”第10期已完成，募资额为1000万元。据了解，该信托产品拟募资2.4亿元，期限为12个月，预期收益率7.9-8.3%。
上述信托产品资金用于受让苍南国源房地产开发有限公司持有“佳源两岸新天地项目”对应的全部收益权，最终用于标的项目的开发建设，还款来源为佳源两岸新天地销售回款。
2019年至今，佳源集团已发布了三期超短期融资券。除第一期超短期融资券因“融资需求发生变化”，佳源集团主动取消发行外，其余两期基础发行规模为2.5亿元，发行金额上限5亿元，期限270天，所募集的资金均将用于“偿还本部有息账务”。
其中第二期超短期融资券于5月24日发行，偿还的则是佳源集团另一于6月3日到期的超短期融资券，拟还金额为5亿元；而第三期于7月3日发行，偿还的为广发银行、大连银行等多家银行的银票和流贷，总计5亿元。
其中，广发银行价值1500万元的银票在发行当天已到期。之后，佳源集团将发行金额调整为4亿元，佳源集团公告称，这是“根据目前申购情况，经本公司与主承销商协商一致”的结果。
港股上市公司方面，佳源国际10月以来三次发布海外融资公告，规模合计2.68亿美元，利率高达13.75%。此外在今年7月时，佳源国际还曾公告表示，拟发行2.25亿美元利率13.75%于2022年到期的优先票据。
过去一年，佳源集团还通过出售股权来改善财务状况。4月17日，京东将从佳源集团“手中”购得五星电器46%的股权，对价为12.7亿元，将以现金和承继债务的方式支付。此外，京东向佳源集团提供一笔金额为10.3亿元的贷款，佳源集团和五星电器将给予京东一定的担保和股东权利。
佳源集团于2015年2月取得了五星电器所有股权，至今尚不足5年。上述募集说明书数据显示，从2016年开始，佳源集团电器零售收入就已超过房地产销售收入，占总营业收入51.58%，至2019年3月末，该比例增长为54.01%。
此外，佳源集团董事会主席沈天晴还将其持有的佳源集团57.33%股权质押给了大连银行股份有限公司上海分行，为浙江佳源的23亿元银行贷款提供融资担保，质押期限3年。
