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你能从银行贷到多少钱?

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摘要:
建议你货比三家


因为在银行打工的缘故,经常有人向我咨询个人住房按揭贷款问题。今天干脆写篇文章介绍一下相关知识——下次读者您需要向银行申请贷款的时候可以据此研究获得有利条件,或者遇到您有朋友打听房贷事宜,直接把这期公众号推给他就好。

咨询的亲友一般关心4个问题:最多能贷多大金额、最长能贷多少年限、利率高低、何时能放款。
能贷多大额度或者说能贷总房款的几成,第一取决于你是购买第几套房——各地人民银行有统一规定,首套房首付比例最低、可以贷款的成数最高,第二套房次之,第三套房......在限购限贷城市,现在压根儿就不准发放第三套房贷款(目前杭州、成都的部分银行由于额度紧张,甚至连二套房贷款都停了)。在当地人行规定的可以贷款的成数限度内,各家商业银行实际执行还会有所差异。

第二取决于你的还款能力。银行会用你的月收入(若已婚,是你们夫妻的月收入),按照你的供养人口计算你的月生活成本,剩余部分构成你的还款资金来源(这也就是为什么申请贷款需要出具《收入证明》的原因)。还要看你是否有尚未结清的其它债务。若有,要从还款资金来源中剔除相应额度——你本次购房要是采取公积金贷款和商业贷款组合贷款的方式,那你的公积金贷款金额也构成你的未结清债务。经过测算,你的还款能力越强,可以贷款的成数就越高。

第三跟你的征信状况有关。如果你以前有贷款逾期包括信用卡透支未按时偿还的不良记录,银行要么拒绝为你提供新的贷款,要么会降低贷款成数,要么提高贷款利率。(这中间有个悖论。因为借款人有不良征信记录,再次违约的几率更高,所以银行减少贷款成数以控制风险,提高贷款价格以获得风险溢价具有合理性。但反过来看,借款人要承担更高的首付金额,支付更多的利息,势必加重他的经济负担,再次出现违约的可能性反而上升——银行是在自我抬升借款人违约风险。然而,如果有不良征信记录的人与征信记录没有瑕疵的人享受一样的贷款条件,又使征信的作用不能发挥。无论如何,现实是对有征信污点的借款人,银行会通过贷款额度和贷款价格加以区别对待的)。

此外,如果是二手房按揭贷款,贷款金额是以房产评估价、本次交易实际成交价、网签备案价中最低的那一个为基准来计算的。

最长能贷多少年限,直接受两个指标制约,一是70年土地使用权的剩余年限(对于二手房贷款,这个指标更加重要),二是贷款人距离75岁年龄的剩余年限,以两者短的那一个为最长贷款年限。但也不是说我今年35岁、房产的土地使用权剩余年限60年,我就可以以40年为贷款期限了——银行的最长贷款期限为30年,而且购房者申请贷款时须在70岁以下。最长能贷多少年限,还间接跟你的还款能力有关——还款能力强,贷款期限可以短一些,还款能力弱,贷款期限就需要更长,这样月供会更少,你断供的可能性更低。

利率高低主要决定于贷款时的社会平均利率,并且受你是第几套房影响(跟房地产管理部门以城市为单位判断你是第几套房的标准不同,银行以你在全国范围尚未结清的房贷为标准——假如你在北京已经拥有一套房产,你在上海又取得了购房资格,第一次买房,房地产管理部门仍然认定你为首套房,但如果你在北京的房产尚有贷款没有结清,银行就认定你在上海购买的这套房子为第二套房——全国征信系统早已联网、统一)。在此基础上,利率高低还与你的资信状况有关(这是让你提供银行帐户交易流水的功用之一),资信越好,利率越低。此外,上述条件完全相同的借款人,在不同的银行、同一家银行的不同分行、同一家银行的同一分行的不同时段,可以获得的贷款利率也会略有差异——我国贷款利率已经市场化,银行自主经营,有独立定价权。2021年6月份,全国首套房执行利率在5.88~6.13%之间,二套房执行利率在6.10%~6.37%之间。

建议你货比三家。

但是呢,货比三家,利率低一点的银行不一定同时放款快——何时能放款,以前主要取决于各家银行的业务流程长短、工作效率高低,现在则取决于各家银行的房贷额度与已审批待放款金额的比值(参见本公众号2021年1月17日文章《银行的两道红线会阻挡你购房的步伐吗》)。一般都得排队,等待十天半个月那叫神速,三两个月属于正常,排队半年以上也有可能。除了先来后到,放款快慢也跟你所购楼盘开发商有关——出于维护核心客户关系考虑,银行可能优先为大型房地产开发商的购房者放款。2021年6月份,72个重点城市房贷平均放款周期为50天,其中广州为98天,佛山、东莞、惠州等城市均在100天以上。

有这么多因素在起作用,所以,你能从银行搞到多少钱,我也不知道。
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