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“白衣骑士”万科的AB面

摘要:
多年以前,万科是行业中的“精英主义者”,多年以后,万科的风格,依然精明而精致。
四年前的2017年,郁亮曾经在业绩发布会上被问到一个问题:万科持有这么多现金,未来会不会做困境投资,比如收购进入困境的高杠杆项目?郁亮彼时的回答是,可以帮助困难企业,不能趁人之危,我们是帮助行业内有困难的企业共渡难关,这是行业龙头应有的责任。

那时候郁亮还没有成为万科董事会主席,万科也没有喊出那声颠覆行业的“活下去”,那样的场景或许只是推演,郁亮或许也没有预料到,四年后的2021年,万科会是陷入困境中的企业最想靠近的“绯闻”对象。无论是真金白银的投入还是“纸上战投”的协议,抑或仅仅是一个模糊的传闻。


困境企业幻想中的万科,是拯救它们于水火的“白衣骑士”,是能够化解危机于无形的大师,但有时这只是单方的期许。

以郁亮为代表的万科管理层有着“猫头鹰”的特质,“一只眼睛看机会,一只眼睛看风险”。职业经理人的风格决定了万科是行业之中投资纪律最为严明的企业之一,任何一笔投资,底线都会是:不影响股东权益,不影响股东对此事的观感,也不影响万科股东的收益水平。

这几年来,万科对外的投资可以不是稳赚不赔,但目的性、指向性一定是明确的。依靠这种投资风格,万科不仅在主业上获得了逆周期内生的动力,也在跨界的领域补齐了能力短板。

于是,我们可以看到,在最近的市场环境中,万科成为最忙碌的企业之一——它抄底了蓝光发展的多个项目,揽入了华夏幸福的“地王”包袱,接下了恒大持有深圳市高新投7.08%的股权。在这些交易中,万科践行了对股东的承诺,但于对手方,它也是精明的VC。


蛰伏者

万科这些年没有少被投资者批评太过保守。

尤其是,当激进的融创中国通过收并购迅速崛起成为中国TOP4的房企,手握大量现金的万科不仅迟迟没有出手,规模的发展也越发平稳,这样昔日的地产龙头,就被视为谨慎有余。

就连在万科的区域公司与城市公司,认为集团在投资拓展上给予的空间不够大的声音也时常有之。“卡得非常严,利润率要超过10%的项目才可以拿,现在满足这样要求的项目很少。很多项目一测算基本连参与一下的机会都没有,这几年,区域是不好过的,业绩做不起来,内部问题就比较突出。”一名万科南方区域的人士告诉21世纪经济报道记者。

这样的投资风格,让万科旁落过一段更快规模化发展的好时机。2016年开始,房地产行业的地价开始抬升,“面粉贵过面包”的现象时而有之,热点城市地王频现,从不激进的万科在公开市场上依然保持审慎,中海、华润这类公认稳健的房企都免不了拿一些高价地,但万科仍然坚决回避。

也是在2017年左右,房地产行业出现了几宗“史诗级”并购,万科除了拿下被王石称为是“离开万科的大礼包”——551亿广信资产包之外,很少因为当上别家企业的“白衣骑士”而成为主角。一名万科内部人士谈及于此时指出,“别人一有想要卖的,就会去找融创找老孙,没有多少人会想到要找万科的。”

公开市场以及收并购的小心行事,让万科一度“潜隐”。总体上,万科这几年的销售额稳步增长,但增幅并不算明显。万科2018年-2020年的年度销售额分别是6069.5亿元、6308.4亿元和7041.5亿元,增速为14.5% 、3.9%和11.6%。

而从区域发展来看,万科以往的重要粮仓也面临着发展的窘境。

以万科南方区域为例,其2018年-2020年的销售额分别为1434.68亿元、1274.23亿元和1502亿元,业绩表现略有起伏;而一些以往能够作出重大业绩贡献的城市例如深圳、广州以及佛山等,逐渐落入无货可供的尴尬。

万科并非没有钱,而是不想乱买。

这几年,万科现金流长期保持充沛,账上趴着大把现金,但就是不随意出手。从最新披露的数字看,截至2020年末,万科在手的现金是1952亿元,是近年来的最高水平。

郁亮曾多次回应投资者对于这方面的质疑,他的看法是,很多人指责我们太过保守,我们一定要做到现金为王,手有余粮,以更好地应对各种各样的挑战。


等风来

终于,郁亮等到了。

过去几个月,与万科产生最多交集的房企是蓝光,万科正在不断将后者的优质项目收入囊中。

据21世纪经济报道此前报道,5月下旬,蓝光旗下的无锡和骏房地产有限公司53.17%股权转让给常州万科,资产包中四个项目对应的权益拿地金额总额可能约在30-35亿元左右;6月下旬,蓝光温州新蓝置业有限公司被万科并购100%股权,资产包内涉及20.65亿元的宁波海曙地块;6月30日,蓝光发展向万科出售位于石家庄和重庆的两处项目,成交对价约为5亿-6亿元。

此后,万科再将蓝光成都天府黑钻项目吃进,天府黑钻是蓝光在天府新区的TOP系产品,定位为豪宅,这一项目是蓝光最为优质的资产之一。

万科与蓝光交易的这些项目,在行业中看来,是极其划算的。以万科获得的蓝光石家庄项目为例,蓝光在2020年为获取石家庄项目付出了溢价率99.75%的代价,成交金额为7.93亿元,而出售给万科的价格,打折不少。

7月27日,万科再度“捡漏”,出手接盘华夏幸福位于南京江宁的孔雀城上元府项目。这是华夏幸福在2016年拿下的“地王”项目,目前项目已有3栋住宅建设完毕,小区设施也已基本建成,只等上市。

无论是蓝光或者是华夏幸福,前述交易对万科无疑是有利的。万科不需背负太多的负担,也没有为对方进行信用背书,交易做得手起刀落,干净利索。“万科一直就是这种风格。对万科来说,收项目的好处是很多的,不是吗?”上述万科南方区域的人士表示。

对股东来说,万科管理层值得信赖,它对机会与风险的把控能力,的确无可挑剔。但是,与万科交易的对手方,感受却很复杂。

据21世纪经济报道记者与多名万科接触过的交易方交流,万科在他们的印象中,是很难让步的精致主义者。“和万科谈合作拿地,谈不拢的可能性要高于其他企业。”一名曾打算与万科进行项目合作的人士指出。

大家乐于与融创孙宏斌打交道、做生意,是因为这个北方男人,豪爽客气也不拘小节,在交易时能够给予对方足够的体面,而万科,就是谈一桩生意,也仅止于谈生意。“万科帮别人的忙不会给自己添乱”,万科总裁祝九胜的这一句话,已经道尽一切。


造巨舰

万科的投资逻辑,倒不尽是寻找“抄底”机会的投机。

它是在房地产主业上审慎、警觉。毕竟这个行业,吃尽土地、金融红利,草莽又粗放,具备良好投资纪律以及出色经营能力的企业寥寥可数,多数时候,潜在的机会也可能蕴藏巨大的风险,捡漏也会变成踩坑,这是万科不愿意接受的局面。

在其他的多元化领域,万科则可以是相对开放、从容的。

就以万科做得最好的多元化板块万物云为例,它的构想是,做物业行业的“贝壳”。万物云要做的是平台,因此,它对同行是敞开怀抱的,期望有更多的成员企业加入进来。

最新加入万物云合作名单的是,阳光城旗下的物业企业阳光智博。

8月6日,阳光城发布公告称,控股子公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司全体股东,拟以持有的阳光智博100%股份战略投资万物云,并换取万物云4.8%股份。

万科集团合伙人、万物云CEO朱保全在评价这宗交易时表示,现金是“上岸”,换股是“上船”。阳光城董事会秘书徐慜婧则称,阳光智博不单独上市,而是换股4.8%和万物云合作,是相信行业龙头万物云带来的资本溢价。

再往前看,万科与升龙物业的合作,也是类似的思路。

升龙物业是万物云“睿联盟”合作平台的首个上市“试验品”,朱保全曾在接受包括21世纪经济报道记者在内的媒体采访时表示,未来升龙物业上市,万物云是它的战略股东和科技服务商。

在万物云这艘船上,已经有足够多的乘客。万物云的合作对象,并不一定要是让它在短时间内获得可观的投资回报,它愿意着眼未来,尝试更多的玩法,只要能够笼络更多的乘船人。

在物流行业,万科也是通过“朋友圈”立足。万科2018年领衔厚朴、高瓴资本、SMG、中银集团投资有限公司组成的财团,完成对普洛斯的私有化收购,持股21.4%。之后,万科在物流行业迅速形成规模,目前万科旗下万纬物流,已经是中国内地市占率第二的物流企业。

物业、物流,这是万科管理层点名表扬过的多元化板块。它们的投资思路,一定程度上体现了万科近年来培育“第二增长曲线”的商业逻辑。

犹记得,2018年,祝九胜上任总裁之时曾被问及,万科是否会成为“中国的黑石”,祝九胜说,郁亮曾跟我们分享过,如果简单学别人那永远只是追赶,是不可能超越的。在一个伟大的时代和国家,要做一些有意义的探索,各方面都会去借鉴和学习。

万科会不会是“中国的黑石”并不重要,因为它摸索出了具有浓烈万科风的投资模式。多年以前,万科是行业中的“精英主义者”,多年以后,万科的风格,依然精明而精致。想要被收购的困境企业或资产,须懂得这个道理。
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