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天府诺贝尔经济学家论坛(12月12日)
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长租公寓“房租贷”是否涉嫌非法集资?

每日金融()
摘要: 还会有更多长租公寓暴雷~~~


“房租贷”事件持续发酵。


鼎家科技暴雷之后,有市场人士预言,今年第四季度会有更多长租公寓暴雷,涉案资金或将超过10亿元,行业前景堪忧。那长租公寓行业可能持续暴雷的原因是什么呢?我们今天继续分析。


长租公寓难赚钱


近两年,国内房屋租赁市场迎来新一轮爆发。据链家研究院数据显示,2017年中国房屋租赁市场的规模约为1.1万亿,预计到2020年将会超过1.6万亿。在万亿增长空间的刺激下,长租公寓市场也成为一个被资本竞相追捧的风口。


就在今年,蛋壳宣布获得7000万美元B+轮融资,自如更是获得40亿人民币A轮融资。据统计,包括集中式、分散式在内的各种长租公寓品牌今年的融资总额已经超过300亿元。


与资本蜂拥而入形成鲜明对比的却是,长租公寓赚钱难。目前长租公寓主要靠租金差、投资溢价、增值服务和先租后售等几种方式获得收入。有业内人士表示,投资长租公寓的回报率低于2%,长租公寓企业普遍还没找到持续的盈利模式。


资本推高房租


据中信证券研究部数据显示,今年7月份,北上广深等一线城市的平均租金同比涨幅超过20%。这些城市的租金为何上涨?按照胡景晖的说法,以自如、蛋壳为代表的长租公寓企业,为了扩大规模,以高于市场价格的20%到40%争夺房源,装修以后,再通过N+1的方式转租出去,加剧了租房价格的上涨。


不过也有人认为,房租涨价不能全由长租公寓背锅,有多种原因。比如,房租上涨滞后于房价上涨,导致需求增加。又比如,租赁市场整体运营成本的上升,导致房租上涨。虽然租金上涨和长租公寓企业有一定的关系,但能否影响到整个市场,还要看长租公寓占有多大的市场份额。


涉嫌非法集资?


除了推高房租价格,自如、蛋壳等长租公寓的“租金贷”还被质疑涉嫌非法集资。目前部分长租公寓号称押一付一甚至押零付一,租客只需要交纳服务费就可以入住。然而租客和长租公寓签订的并不是租房合同,而是一份贷款协议。


简单来说,就是租客用其个人的信用做担保,绑定自己的身份证和银行卡在网贷平台获得一年租金贷款。网贷平台把这笔贷款一次性打给长租公寓,租客每个月把“房租”还给网贷平台,同时支付服务费。


这类长租公寓企业通过“租金贷”的方式向网贷平台融资,再通过“拿房-出租-租金贷融资-再拿房”的模式快速扩张。这中间如果形成了资金池,就可能涉嫌非法集资。



成都某房抵贷平台负责人表示,“房租贷”在信息不对称的情况下,没有经过租客的同意就用租客的身份申请贷款。如果租赁业务暂停,就可能出现信用违约的风险。如果这类贷款没有流入租赁市场,而被挪作其他用途,那么,这个长租公寓企业就涉嫌非法集资,违规进行资金运用。


现在还有一种观点认为,政府不应该鼓励企业做散租式长租公寓,尤其是从居民手中收购房子来做租赁公寓。这只是把房子从居民那里转移到企业手中,实际上并没有增加公寓的供给量。这中间多出来的一道环节,肯定会导致租赁成本上升,造成房租上涨。


为了解决长租公寓促进租金上涨的问题,有两条路可以走。


一是增加租赁市场的供给,在供应充足的情况下,长租公寓企业想要涨租金也很很困难。目前已经有一些地方政府开始建设人才公寓,为增加供给量开了个好头。


二是鼓励企业做商改住或者集中式长租公寓,帮助商业地产去库存,真正增加供给量。不过第二种方式比较复杂,涉及各方利益,除非政策引导,否则难以落地。

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