“房租贷”事件持续发酵。
鼎家科技暴雷之后，有市场人士预言，今年第四季度会有更多长租公寓暴雷，涉案资金或将超过10亿元，行业前景堪忧。那长租公寓行业可能持续暴雷的原因是什么呢？我们今天继续分析。
长租公寓难赚钱
近两年，国内房屋租赁市场迎来新一轮爆发。据链家研究院数据显示，2017年中国房屋租赁市场的规模约为1.1万亿，预计到2020年将会超过1.6万亿。在万亿增长空间的刺激下，长租公寓市场也成为一个被资本竞相追捧的风口。
就在今年，蛋壳宣布获得7000万美元B+轮融资，自如更是获得40亿人民币A轮融资。据统计，包括集中式、分散式在内的各种长租公寓品牌今年的融资总额已经超过300亿元。
与资本蜂拥而入形成鲜明对比的却是，长租公寓赚钱难。目前长租公寓主要靠租金差、投资溢价、增值服务和先租后售等几种方式获得收入。有业内人士表示，投资长租公寓的回报率低于2%，长租公寓企业普遍还没找到持续的盈利模式。
资本推高房租
据中信证券研究部数据显示，今年7月份，北上广深等一线城市的平均租金同比涨幅超过20%。这些城市的租金为何上涨？按照胡景晖的说法，以自如、蛋壳为代表的长租公寓企业，为了扩大规模，以高于市场价格的20%到40%争夺房源，装修以后，再通过N+1的方式转租出去，加剧了租房价格的上涨。
不过也有人认为，房租涨价不能全由长租公寓背锅，有多种原因。比如，房租上涨滞后于房价上涨，导致需求增加。又比如，租赁市场整体运营成本的上升，导致房租上涨。虽然租金上涨和长租公寓企业有一定的关系，但能否影响到整个市场，还要看长租公寓占有多大的市场份额。
涉嫌非法集资？
除了推高房租价格，自如、蛋壳等长租公寓的“租金贷”还被质疑涉嫌非法集资。目前部分长租公寓号称押一付一甚至押零付一，租客只需要交纳服务费就可以入住。然而租客和长租公寓签订的并不是租房合同，而是一份贷款协议。
简单来说，就是租客用其个人的信用做担保，绑定自己的身份证和银行卡在网贷平台获得一年租金贷款。网贷平台把这笔贷款一次性打给长租公寓，租客每个月把“房租”还给网贷平台，同时支付服务费。
这类长租公寓企业通过“租金贷”的方式向网贷平台融资，再通过“拿房-出租-租金贷融资-再拿房”的模式快速扩张。这中间如果形成了资金池，就可能涉嫌非法集资。
成都某房抵贷平台负责人表示，“房租贷”在信息不对称的情况下，没有经过租客的同意就用租客的身份申请贷款。如果租赁业务暂停，就可能出现信用违约的风险。如果这类贷款没有流入租赁市场，而被挪作其他用途，那么，这个长租公寓企业就涉嫌非法集资，违规进行资金运用。
现在还有一种观点认为，政府不应该鼓励企业做散租式长租公寓，尤其是从居民手中收购房子来做租赁公寓。这只是把房子从居民那里转移到企业手中，实际上并没有增加公寓的供给量。这中间多出来的一道环节，肯定会导致租赁成本上升，造成房租上涨。
为了解决长租公寓促进租金上涨的问题，有两条路可以走。
一是增加租赁市场的供给，在供应充足的情况下，长租公寓企业想要涨租金也很很困难。目前已经有一些地方政府开始建设人才公寓，为增加供给量开了个好头。
二是鼓励企业做商改住或者集中式长租公寓，帮助商业地产去库存，真正增加供给量。不过第二种方式比较复杂，涉及各方利益，除非政策引导，否则难以落地。
